Bëllegen Akt 2026: Kompletter Leitfaden für Käufer und Verkäufer

Der "Bëllegen Akt" (reduzierte Urkunde) ist eine wichtige luxemburgische Maßnahme, die die Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf erheblich reduziert. Für Verkäufer ist das Verständnis dieser Regelung entscheidend: Sie beeinflusst direkt die Kaufkraft potenzieller Käufer.

Was ist der Bëllegen Akt?

Der Bëllegen Akt bietet eine Steuergutschrift auf die Registrierungs- und Überschreibungsgebühren beim Kauf eines Hauptwohnsitzes in Luxemburg. Konkret:

• Maximale Steuergutschrift: 40.000 € pro Person (80.000 € für ein Paar)
• Normale Gebühren: 7% des Kaufpreises (6% Registrierung + 1% Überschreibung)
• Mit Bëllegen Akt: Gutschrift von den zu zahlenden Gebühren abziehbar
• Beispiel: Eine Immobilie zu 800.000 € = 56.000 € Gebühren, reduziert auf 0 € für ein berechtigtes Paar

Berechtigung 2026

Um vom Bëllegen Akt zu profitieren, muss der Käufer:

1. Seinen Hauptwohnsitz erwerben (persönliche Nutzung)
2. Die Immobilie innerhalb von 2 Jahren nach der Urkunde beziehen
3. Mindestens 2 Jahre dort wohnen
4. Den maximalen Kredit nicht bereits genutzt haben
5. Die Immobilie muss sich in Luxemburg befinden

Auswirkungen für Verkäufer

Der Bëllegen Akt hat direkte Auswirkungen auf Ihren Verkauf:

• Erweiterung des Käuferpools: Mehr Personen können sich dank der Ersparnis einen Kauf leisten
• Erhöhtes Käuferbudget: Die Ersparnis von 40-80.000 € kann in eine teurere Immobilie investiert werden
• Mehr Erstkäufer: Junge Haushalte sind die Hauptbegünstigten
• Verkaufsargument: Erwähnen Sie die Berechtigung zum Bëllegen Akt in Ihren Anzeigen

Praktische Berechnung

Nehmen wir das Beispiel einer Immobilie, die für 700.000 € verkauft wird:

• Registrierungsgebühren (6%): 42.000 €
• Überschreibungsgebühren (1%): 7.000 €
• Gesamtgebühren: 49.000 €
• Bëllegen Akt-Gutschrift (Paar): -80.000 €
• Zu zahlende Gebühren: 0 € (Überschuss wird nicht erstattet)

Kombination mit anderen Hilfen

Der Bëllegen Akt kann kombiniert werden mit:

• 3% Mehrwertsteuer für Neubauten (Hauptwohnsitz)
• Wohnungsbauförderung (Zugangsprämie etc.)
• Zinssubventionen

Tipp für Verkäufer

Wenn Ihre Immobilie für Erstkäufer oder Familien interessant sein könnte, die ihren Hauptwohnsitz suchen, heben Sie die Berechtigung zum Bëllegen Akt hervor. Es ist ein starkes Verkaufsargument, das Ihre Transaktion beschleunigen kann.